Démembrement de terrain : comment s’y prendre ?

Démembrement de terrain : comment s’y prendre ?

 

Les dispositions relatives à l’offre de construction dans la loi Alur de 2014 ont supprimé le Plan d’Occupation des Sols (POS) et le COS (Coefficient d’Occupation des sols) afin d’éviter le « mitage » du territoire. La suppression du COS a facilité la division des terrains en parcelles et permis d’obtenir de la surface constructible, ce qui a créé de nouvelles opportunités pour les acheteurs, mais également pour les propriétaires ! Une aubaine pour certains, même si la division d’un terrain ne se fait pas en un claquement de doigts.

PAR: VÉRONIQUE PILON

Pourquoi démembrer un terrain

Il existe plusieurs (bonnes) raisons de vouloir diviser une parcelle :

  • Pour vendre plus facilement, car la maison existante sera moins chère avec un terrain plus petit et aussi plus économique à entretenir ;
  • Pour vendre plus cher, car une maison et un terrain équivalent à deux opportunités de vente ;
  • Pour avoir moins de surface de terrain à entretenir (retraités, jeunes actifs…) ;
  • Pour céder à ses enfants ou construire pour eux ;
  • Pour revendre ensuite son terrain seul ou avec une nouvelle maison et se constituer un capital pour l’avenir.

Autant d’arguments qui méritent de se pencher sur la question ! Sans toutefois brûler les étapes, car diviser un terrain exige des formalités administratives et légales.

Les démarches pour diviser un terrain

Etat des lieux

  • La première étape est de consulter le cadastre et regarder le plan de zonage pour voir quel règlement régit votre parcelle. Il faut savoir qu’une parcelle divisée doit afficher une superficie de 300m² minimum pour être vendue en vue d’une future construction. Les règlements d’urbanisme de la commune listeront toutes les contraintes à respecter pour vendre une partie de votre terrain : règle des prospects (qui détermine l’implantation d’une construction compte tenu de sa hauteur par rapport aux limites du terrain ou entre deux constructions), emprise au sol, alignement, pourcentage d’espaces verts requis, places de parking…

Etude de faisabilité

  • Vous pouvez alors demander à la mairie un CU (Certificat d’Urbanisme) opérationnel, qui renseigne sur la faisabilité d’un projet (par exemple avec branchements EDF, raccordement à l’eau, aux égouts, à la fibre…) Il est plus complet qu’un simple CU d’information qui vous donnera uniquement les règles d’urbanisme. La demande de certificat est facultative, mais elle est recommandée dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier (terrain ou immeuble) ou d’une opération de construction.

Le rôle du géomètre

  • A ce stade, il intervient pour procéder au bornage du terrain. Il vous faudra également effectuer une déclaration préalable ou un permis d’aménager, dans le cas ou des travaux de raccordement sont nécessaires. A noter que selon les zones, pour pouvoir vendre, vous devrez également demander une étude de sol auprès d’un bureau d’études géotechniques.

Vente du terrain ou dépôt de permis

  • Après avoir obtenu le permis d’aménager, vous devez l’afficher sur votre terrain et attendre les recours légaux, administratifs ou privés. L’administration peut déposer un recours dans les trois mois, un voisin aura deux mois. Il est recommandé de faire constater l’affichage par un huissier de justice afin de l’officialiser. Passé ce délai de recours, vous pouvez alors mettre en vente la parcelle de terrain que vous avez découpée.

Tout au long de ce parcours qui est long et fastidieux, l’idéal est de se faire accompagner par des experts. Les subtilités administratives et juridiques, mais également l’optimisation fiscale liée à ce genre d’opération requièrent des conseils avisés. Professionnels de l’immobilier, architectes ou maîtres d’œuvre, notaires, géomètres mais également experts comptables pourront être de précieux alliés pour réaliser votre division parcellaire et vous accompagner dans votre projet, qu’il soit de revendre, de céder ou de construire.