Vos enfants ont un projet immobilier et vous avez envie de les aider. Comment procéder ? Explications avec Me Clémentine Delafontaine, notaire à Chambéry et chargée de la communication à la Chambre interdépartementale de Savoie et Haute-Savoie.

PROPOS RECUEILLIS PAR PATRICIA PARQUET

FAIRE UNE DONATION

• Vous pouvez aider vos enfants en faisant une donation. La loi permet de donner à ses enfants jusqu’à 31 865 € 
par parent et par enfant, sans fiscalité à payer, tous les 15 ans. 
Les conditions : les enfants doivent être majeurs et les parents avoir moins de 80 ans.
• Il est également possible de donner de l’argent ou un bien (immobilier, voiture, bijoux…) jusqu’à 100 000 €, sans fiscalité, sans condition d’âge, ni de nature de biens. C’est possible pour chaque parent à chaque enfant et tous les 15 ans.

Bonne nouvelle : les deux types de donations peuvent se cumuler. Chaque parent peut donc donner jusqu’à 131 865 € à chaque enfant dont obligatoirement 31 865 € en argent, tous les 15 ans.

Comment s’y prendre ? Il faut soit faire une déclaration de dons manuels par internet auprès de l’administration fiscale soit rencontrer son notaire. Quand on a plusieurs enfants, il est vivement conseillé de passer devant le notaire pour effectuer une donation-partage pour ne léser aucun descendant et figer les valeurs. Le but : éviter les cadeaux empoisonnés.

DONNER UN BIEN IMMOBILIER

• Il est possible de donner un bien immobilier en pleine propriété ou l’usufruit d’un bien immobilier (c’est-à-dire la jouissance). Il est indispensable de passer devant le notaire. Quand on donne un bien immobilier, la valeur doit correspondre à celle du marché pour éviter les rattrapages au niveau de l’administration fiscale.

On peut également donner l’usufruit temporaire d’un bien à un enfant. L’enfant perçoit les loyers de l’habitation à la place des parents, le temps de se constituer une épargne ou d’économiser un loyer. L’enfant peut habiter le bien pendant la durée fixée ou encaisser les loyers. Il existe deux avantages fiscaux pour les parents qui ne déclareront plus de revenus fonciers (du moins pendant la période fixée) et par conséquence ils payeront moins d’impôts sur le revenu et s’ils sont assujettis à l’impôt de solidarité sur la fortune, ils ne déclareront plus l’immeuble donné.

ACHETER AVEC SES ENFANTS

• Les parents et les enfants peuvent créer ensemble une société civile immobilière (SCI) et devenir associés. Les parents payent une partie du bien immobilier avec l’enfant. Autre cas de figure : les parents achètent en indivision avec les enfants.

Précautions à prendre : quand on achète ensemble, il faut inscrire des clauses particulières dans les statuts de la société ou établir une convention d’indivision afin que les règles soient bien définies.

PRÊTER DE L’ARGENT

• Les parents prêtent de l’argent aux enfants avec une reconnaissance de dettes, pour avoir l’apport nécessaire pour faire un prêt à la banque. Il faut le faire par écrit chez le notaire (montant de la somme, avec ou sans intérêt). Dans le cas contraire, le fisc peut vous accuser de faire une donation déguisée. L’argent devient alors taxable.

Un dernier conseil : avant de faire quoique ce soit, il est préférable d’anticiper, évoquer votre projet de vie avec vos enfants et de discuter avec le notaire pour le timing. Un acte authentique et non contestable évite les ennuis !

Dématérialisation des dons manuels, dons exceptionnels

La loi de finances pour 2020 a supprimé depuis le 1er janvier 2020, la possibilité de déclaration « papier » des dons manuels, dons exceptionnels et impose la télédéclaration, c’est-à-dire une déclaration dématérialisée par internet. Mais à ce jour, le téléservice qui permet de réaliser la déclaration dématérialisée n’est pas encore en service.